ฎีกา InTrend – สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่

สรวิศ ลิมปรังษี

          ในการทำสัญญาต่าง ๆ มักมีการกำหนดให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่มีหนี้หรือหน้าที่ต้องทำตามสัญญานั้นต้องวาง “มัดจำ” ไว้เพื่อให้เป็นหลักประกันแก่อีกฝ่ายว่าเมื่อถึงกำหนดตามสัญญาแล้ว จะมีการชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ หากไม่มีการชำระหนี้ มัดจำนี้ตามปกติย่อมจะถูกริบได้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในกรณีที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้คือหากจำนวนมัดจำที่ถูกกำหนดให้วางไว้มีจำนวนสูงมาก การริบมัดจำที่สูงมากนี้จะกลายเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่

          นายเก่งได้ตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งจากนายกล้า โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง แต่พอถึงกำหนดชำระราคาและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามที่สัญญากำหนดปรากฏว่าไม่มีการชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมานายเก่งได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมกับนายกล้าอีก โดยตกลงให้นำเงินมัดจำในสัญญาเดิมมาเป็นมัดจำในสัญญาใหม่และนายเก่งวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่เมื่อถึงกำหนดก็ยังมีปัญหาคล้ายเดิมและยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

          นายเก่งและนายกล้ามาทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงเดิมอีกเป็นครั้งที่สาม โดยมีข้อตกลงคล้ายเดิมที่ให้นำมัดจำสัญญาเก่ามาเป็นมัดจำตามสัญญาใหม่แล้วนายเก่งวางเงินมัดจำเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง แต่ก็ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันอีก

ทั้งคู่มาตกลงทำสัญญากันอีกเป็นครั้งที่สี่ โดยตามสัญญานี้กำหนดราคาที่ดินเป็นเงิน 3,900,000 บาท และให้นำมัดจำเดิมตามสัญญาทั้งสามครั้งมารวมกับเงินที่วางเพิ่มรวมเป็นมัดจำ 1,700,000 บาท แต่สุดท้ายเมื่อพ้นกำหนดเวลาก็ไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเนื่องจากนายเก่งรวบรวมเงินไม่พอชำระราคาทั้งหมด นายกล้าจึงริบมัดจำทั้งหมด

นายเก่งจึงมาฟ้องขอเรียกเงินมัดจำที่วางไว้คืนอ้างว่าเป็นการริบมัดจำที่ไม่เป็นธรรม

          การวางมัดจำตามสัญญาตามปกติย่อมเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานว่ามีการทำสัญญากัน เพราะมิฉะนั้นคงไม่มีความจำเป็นต้องนำสิ่งที่มีค่าเช่นเงินมาวางให้ไว้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง นอกจากนั้น มัดจำยังเป็นหลักประกันสำหรับการปฏิบัติตามสัญญาของฝ่ายที่นำมัดจำนั้นมาวางไว้ด้วย

          ด้วยเหตุที่เป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญานี้ ทำให้หากฝ่ายที่วางมัดจำไว้ไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่ชำระหนี้ที่กำหนดไว้ คู่สัญญาที่เป็นเจ้าหนี้ตามสัญญานั้นย่อมมีสิทธิที่จะริบมัดจำนั้นได้ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ โดยไม่ได้มีการกำหนดเรื่องการลดจำนวนมัดจำที่จะริบได้เหมือนกรณีที่กำหนดเบี้ยปรับไว้สูงเกินส่วน

          อย่างไรก็ตาม ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 กำหนดไว้ว่าในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ แต่ปัญหาประการหนึ่งคือบทบัญญัตินี้ใช้เฉพาะกับกรณีที่เป็น “สัญญาสำเร็จรูป” หรือจะใช้กับสัญญาอะไรก็ได้

          ตามปกติสัญญาที่มักปรากฎข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมมักจะเป็นสัญญาที่เป็นแบบฟอร์มสำเร็จรูปที่คู่สัญญาที่มีอำนาจต่อรองมากกว่ากำหนดเงื่อนไขทุกอย่างไว้แล้ว อีกฝ่ายทำได้เพียงเลือกว่าจะลงชื่อทำสัญญาด้วยหรือไม่ แต่ข้อกำหนดในเรื่องมัดจำนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะใช้เฉพาะกับสัญญาสำเร็จรูป นอกจากนั้นในกฎหมายดังกล่าวก็มีกรณีที่ใช้บังคับกับสัญญาที่ไม่จำเป็นต้องเป็นสัญญาสำเร็จรูปก็ได้ เช่น สัญญาขายฝาก ดังนั้น การริบมัดจำที่สูงเกินส่วนไม่ว่าจะเป็นในสัญญาใด ๆ ก็ตามก็อาจอยู่ในข่ายที่ศาลจะลดจำนวนที่จะริบให้เหมาะสมกับความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น

          แต่การที่กฎหมายกำหนดให้ศาลลดจำนวนมัดจำที่จะริบนี้ไม่ได้บังคับว่าแม้จะปรากฏว่ามัดจำนั้นมีจำนวนสูงมากแล้วศาลจะต้องลดให้เสมอไป การลดหรือไม่ลดเป็นเรื่องที่ศาลจะต้องพิจารณาความเหมาะสมในแต่ละกรณีไป

          สำหรับในเรื่องระหว่างนายเก่งกับนายกล้านี้ จะเห็นได้ว่ามีการทำสัญญาซื้อขายกันรวมแล้วถึงสี่ครั้ง เหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะเมื่อมีการทำสัญญากัน นายเก่งซึ่งเป็นผู้ซื้อไม่สามารถหาเงินมาชำระราคาได้ ทำให้ต้องทำสัญญากันใหม่ เพียงแต่ให้เอามัดจำตามสัญญาเดิมมารวมไว้แล้วให้นายเก่งวางมัดจำเพิ่ม จนกระทั่งถึงสัญญาที่ทำครั้งที่สี่ นายเก่งก็ยังหาเงินมาชำระราคาไม่ได้ จนเป็นเหตุให้นายกล้าริบมัดจำ

          หากมองเฉพาะที่จำนวนมัดจำที่ถูกริบจะเห็นว่าเป็นจำนวนที่สูงมากถึง 1,700,000 บาท จากราคาซื้อขายทั้งหมด 3,900,000 บาท หรือเกือบถึงครึ่งหนึ่งของราคาซื้อขาย แต่เหตุที่ทำให้มัดจำสูงเป็นเพราะนายเก่งผิดสัญญามาแล้วถึงสามครั้งเอง เพียงแต่นายกล้ายอมให้เอามัดจำตามสัญญาก่อน ๆ ที่ความจริงนายกล้ามีสิทธิริบได้อยู่แล้วตามสัญญาแต่ละครั้งมารวมเข้าด้วยกันเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่จะชำระกันเท่านั้น ทำให้ในคดีนี้ศาลฎีกาเห็นว่าแม้จำนวนมัดจำจะสูง แต่ตามพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นล้วนแต่เป็นความผิดของนายเก่งเอง จึงไม่สมควรจะลดมัดจำให้

          บทเรียนจากเรื่องนี้คงพอจะกล่าวโดยสรุปได้ว่า การกำหนดให้วางมัดจำเป็นจำนวนที่สูงมาก หากต้องริบมัดจำแล้วปรากฏว่ามัดจำนั้นสูงเกินส่วนจากความเสียหายที่เกิดขึ้น กฎหมายให้อำนาจศาลลดมัดจำที่จะริบนั้นได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ของแต่ละเรื่องด้วย หากมีพฤติการณ์เช่นกรณีนี้ ศาลจะไม่ลดจำนวนมัดจำที่จะริบก็ได้

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2563)

___________________________

ฎีกา InTrend ep.32 สัญญาซื้อขายที่ดินที่ให้ริบมัดจำสูงเกินส่วนจะถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้หรือไม่

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host :  สรวิศ  ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา :  สรวิศ  ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, จีรวรรณ  เจริญยศ
 
Show Creator : นันทวัลย์  นุชนนทรี, ศณิฏา  จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor  : ศณิฏา  จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส  ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์  ดลมินทร์, โสรัตน์  ไวศยดำรง
Art Director  : สุภาวัชร์  ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร  ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster  : ผุสชา  เรืองกูล, วชิระ  โรจน์สุธีวัฒน์