ช่องทางอื่นๆ

Soundcloud >> https://soundcloud.com/cojpodcast
Spotify >> https://open.spotify.com/show/043Kat8AR01BDbVRkfg2MK?si=bd2fc097ff8c4d6c
Google Podcast >> https://podcasts.google.com/feed/aHR0cHM6Ly9mZWVkcy5zb3VuZGNsb3VkLmNvbS91c2Vycy9zb3VuZGNsb3VkOnVzZXJzOjgzOTA5NzU3Ny9zb3VuZHMucnNz
Apple Podcast >> https://podcasts.apple.com/us/podcast/coj-podcast/id1522616583

ฎีกา InTrend – ทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดิน จะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

สรวิศ ลิมปรังษี

          ที่ดินมือเปล่าหรือที่ดินที่ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีค่า ทำให้เกิดความต้องการที่จะซื้อขายแลกเปลี่ยนกันอยู่เสมอ แต่ด้วยความที่ไม่มีเอกสารสิทธิดังกล่าวทำให้การซื้อขายมีข้อจำกัดที่ไม่สามารถไปจดทะเบียนโอนกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่ากันแล้วแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดินนั้น ผู้ขายจะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

          นางบัวมีที่ดินแปลงหนึ่งที่ไม่มีเอกสารสิทธิใด ๆ ต่อมานางเพ็ญได้ไปติดต่อขอซื้อที่ดินดังกล่าวและได้มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน นางเพ็ญตกลงซื้อในราคา 400,000 บาท โดยชำระเงินให้แก่นางบัวแล้ว แต่นางบัวยังคงอยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าวเรื่อยมา

          ต่อมานางบัวได้ตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางก้อยไปในราคา 800,000 บาท และนางบัวได้ให้นางก้อยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวแล้ว

นางเพ็ญทราบเรื่องเข้าจึงฟ้องให้นางบัวส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ตน หากส่งมอบไม่ได้ให้คืนเงินที่รับไปพร้อมดอกเบี้ย

กรณีระหว่างนางเพ็ญกับนางบัวนี้เป็นการทำสัญญาซื้อขายที่ดินกัน แม้จะเป็นที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์แต่ก็ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง กฎหมายกำหนดไว้แบบว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อนางเพ็ญกับนางบัวทำสัญญาซื้อขายกันแม้จะทำเป็นหนังสือระหว่างกันก็ตาม แต่ทั้งสองคนก็ไม่ได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน สัญญาซื้อขายระหว่างนางเพ็ญกับนางบัวจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เมื่อไม่ได้ทำให้ถูกต้องตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในสัญญาลักษณะนี้ หากภายหลังทำสัญญาแล้ว นางบัวส่งมอบการครอบครองที่ดินให้นางเพ็ญผู้ซื้อ นางเพ็ญก็จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงดังกล่าวไปโดยชอบแม้การทำสัญญาซื้อขายจะไม่ได้ทำตามแบบด้วยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม เพราะที่ดินมือเปล่านี้เจ้าของคงมีแต่ “สิทธิครอบครอง” ที่เมื่อส่งมอบการครอบครองให้อีกคนหนึ่งและผู้รับมอบการครอบครองนั้นก็เข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวได้ ผู้ซื้อที่ดินที่เข้าครอบครองก็จะกลายเป็นผู้มี “สิทธิครอบครอง” ต่อไป

ปัญหาของในกรณีนี้จึงเกิดจากการที่เมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ไม่ได้ทำตามแบบที่จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ซึ่งแม้จะต้องการจดก็คงไม่สามารถดำเนินการได้อยู่ดีเพราะเป็นที่ดินมือเปล่า) แล้วไม่ได้มีการส่งมอบการครอบครองไม่ว่าจะเกิดขึ้นด้วยเหตุใดก็ตาม ทำให้นางเพ็ญผู้ซื้อไม่ได้ “สิทธิครอบครอง” ด้วยการส่งมอบและการเข้าครอบครองตามหลักการข้างต้น

นอกจากนั้น การที่นางบัวขายที่ดินแปลงเดียวกันนั้นให้นางก้อยและให้นางก้อยเข้าครอบครองที่ดินไปเสียแล้ว นางก้อยจึงกลายเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวแทนนางบัวไป

ด้วยเหตุที่สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะและไม่ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินให้นางเพ็ญด้วย แต่นางเพ็ญได้ชำระค่าที่ดินไปแล้ว 400,000 บาท นางบัวจึงไม่มีสิทธิที่จะเก็บเงินที่นางเพ็ญชำระเป็นค่าที่ดินไว้ได้ ตามกฎหมายจึงต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่นางเพ็ญไปในฐานที่เป็นลาภมิควรได้

จากบทเรียนในเรื่องนี้คงพอสรุปได้สั้นๆ ว่า การทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ หากไม่มีการส่งมอบการครอบครอง ผู้ขายที่รับเงินตามสัญญาไปย่อมมีหน้าที่ที่จะต้องคืนเงินดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อด้วย เพราะตนเองรับเงินโดยไม่ได้ให้อะไรที่เป็นประโยชน์ตอบแทนแก่คนที่จ่ายเงิน ซึ่งแตกต่างจากกรณีที่มีการส่งมอบการครอบครองให้เป็นการตอบแทน

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3445/2562)

__________________________

ฎีกา InTrend ep.40 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าแต่ไม่มีการส่งมอบที่ดิน จะเรียกค่าที่ดินที่วางไว้คืนได้หรือไม่

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host :  สรวิศ  ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา :  อัครพันธ์ สัปปพันธ์, อรวรานันท์  ธนาพันธ์วรากุล
 
Show Creator : นันทวัลย์  นุชนนทรี, ศณิฏา  จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor  : ศณิฏา  จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส  ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์  ดลมินทร์, โสรัตน์  ไวศยดำรง
Art Director  : สุภาวัชร์  ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร  ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster  : ผุสชา  เรืองกูล, วชิระ  โรจน์สุธีวัฒน์